Ya hace unos años desde que leí a Galbraith, antes incluso de “la crisis“, y cada vez pienso más la razón que tenía aquel hombre.

Debido a nuestra “falta de memoria financiera” (según él) o desconocimiento de la historia económica (según me) hemos caído una y otra vez de burbuja en burbuja basándonos siempre en las mismas premisas:

  • Con esto nos vamos a forrar.
  • Estoy seguro que nadie lo ha pensado antes.
  • Cuanto más pida prestado, más gano.
  • Espera un poco que todavía le podemos ganar un poco más.
  • Tengo que deshacerme de esto antes de que siga bajando.

Pasó con los tulipanes, pasó en el 29, pasó con las .com y está pasando con la vivienda. Todo el mundo cree asegurar que todas estas crisis tienen similitudes, sin embargo, yo encuentro una principal diferencia: nadie necesitaba tulipanes, ni especular con acciones, pero sí vivienda.

Aunque los propietarios que compraron las viviendas para especular ya tuviesen, al menos, otra para vivir, estamos ante el tema de siempre: ¿cuántas casas vacías hay en España? Y la siguiente pregunta es: ¿Cuánta gente hay en España que debería tener una vivienda y que no la tiene? Y en este mismo instante estoy hablando de ese sector de la población que en condiciones de mercado estables, a estas alturas de la película ya tendría una casa.

Y es que por mucho que The Economist asegure que los pisos siguen sobrevalorados, hemos de diferenciar dos tipos de oferentes:

– Particulares que compraron el piso o bien barato, o bien caro, los primeros están más dispuestos a bajar el precio que los segundos, por razones obvias.
– Empresarios que compraron suelo a precio de oro, y que ahora tienen un stock que todo el mundo asegura que está sobrevalorado.

Y mientras el público en general demoniza a los constructores diciendo que se han hecho ricos en cuatro días, nadie se acuerda de los que dieron el verdadero pelotazo: los propietarios del suelo.

Y ¿entonces qué? ¿Van a bajar los precios o no?

En las discursiones acaloradas yo siempre defendí la postura del sí. Me parecía demasiado moderada la idea de que solamente se iban a estabilizar. Por supuesto que los que más flexibilidad tienen son los particulares que compraron barato o bien, el sector favorito de los compradores: las parejas que se divorcian. Mientras que el sector que es más inflexible, el de los constructores, también está poniendo el cartel de Rebajas, bien regalando coche, cocina, garaje o cualquier cosa nueva que se le ocurra una de esas noches que no pueda dormir.

Y la idea que yo siempre he mantenido es la que nunca le he oído a nadie, y parece mentira que no la hayan nombrado para acelerar el mercado, y es la que a mi más me preocupa: el Repunte. (aunque también pienso que pasado un tiempo, bien se disolverá, bien marcará el nuevo equilibrio)

Si juntamos una curva de oferta relativamente rígida con una demanda medianamente rígida en un precio medio, yo describiría el mercado actual como algo parecido a esto:
Para un precio de equilibrio más alto que el deseable se venden casas, pero pocas, porque los que venden querrían vender mucho más al mismo precio, y los que compran, querrían comprar a un precio menor: Demanda latente. Hay mucha, pero no satisfecha, ¿por qué? porque el precio es alto. Está esperando a que baje. Hasta aquí todo bien. Es algo que todo el mundo sabe.

Aquí entra el segundo dibujo:
Supongamos que el precio de la vivienda baja. Si baja, pero baja poco, se seguirá sin vender. Se venderá en el momento que los posibles compradores perciban que ha tocado fondo, o incluso antes, llegue o no llegue al precio deseado. Sostengo la idea de que hay mucha demanda, pero no a estos precios. Si los que venden las casas las bajan de precio y llega un punto en el que es verdad que los precios han tocado fondo, toda esa masa de demandantes se volcará en masa en busca del piso que necesitan por el ritmo natural de vida.

Y si soy el vendedor y he estado dos años sin una sola oferta y de momento tengo dos, el que ofrezca más, se la lleva.

Por tanto, ¿no es normal que cuando el precio se aproxime al equilibrio haya un repunte? ¿volverán a bajar tras ese repunte? ¿marcará ese repunte los nuevos precios? (yo apuesto por la segunda)

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